Нова житлова політика України: чому колишня модель більше не працює
Тема соціального житла в Україні сьогодні виходить далеко за межі класичної соціальної політики. В умовах війни, масштабної внутрішньої міграції та майбутнього повоєнного відновлення житлова політика стає одним із ключових елементів державної стратегії розвитку. Йдеться не лише про забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб, а й про створення умов для повернення громадян з-за кордону, підтримку ветеранів, молодих спеціалістів, працівників критичної інфраструктури та молодих сімей.
Україна фактично вперше за роки незалежності починає формувати системний підхід до соціального та муніципального житла. І це є надзвичайно важливим кроком, оскільки попередня модель житлової політики базувалась переважно на приватизації та точкових програмах підтримки. Станом на сьогодні близько 98% житлового фонду перебуває у приватній власності, тоді як фонд соціального житла є критично малим.
Європейський досвід: соціальне житло як довгострокова інфраструктура держави
Водночас європейські країни давно розглядають соціальне житло не як тимчасову пільгу, а як повноцінну інфраструктуру держави. У Нідерландах, Австрії, Данії чи Франції муніципальні та кооперативні оператори житла забезпечують доступну оренду для мільйонів громадян. Такі моделі дозволяють стабілізувати ринок нерухомості, підтримувати мобільність робочої сили та забезпечувати соціальну інтеграцію.
Саме тому для України надзвичайно важливо не просто будувати нові квартири, а формувати нову інституційну модель управління житлом. Одним із найбільш перспективних напрямів є створення операторів доступного житла, концепція яких уже закладена у проєкті Закону України "Про основні засади житлової політики". Законопроєкт передбачає появу спеціалізованих підприємств та організацій, які займатимуться будівництвом, експлуатацією та управлінням фондом доступного житла.
Фактично йдеться про імплементацію європейського підходу, де житло розглядається як довгостроковий інфраструктурний актив громади. Це дозволяє уникнути хаотичної забудови та створює прозорий механізм управління житловими фондами.
Кейс Маріупольського кварталу в Білій Церкві
Окремої уваги заслуговує пілотний проєкт будівництва муніципального житла для маріупольців у Білій Церкві. Саме цей проєкт став флагманом нової державної політики у сфері соціального житла. Уряд України затвердив спеціальну постанову щодо реалізації експериментального проєкту забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської громади.
Проєкт передбачає будівництво повноцінного житлового кварталу на 1000 квартир для понад 3000 переселенців. Комплекс включатиме 16 будинків із готовим ремонтом, меблями та необхідною інфраструктурою. При цьому житло залишатиметься у власності громади та надаватиметься на умовах соціальної оренди.
Важливо, що цей кейс уже формує нове юридичне середовище для розвитку соціального житла в Україні. Під реалізацію проєкту були ухвалені окремі урядові рішення, а сама модель фактично тестує майбутню систему муніципального житлового фонду. Це означає, що Україна поступово переходить від разових гуманітарних рішень до створення сталої житлової політики.
Синергія "знизу": роль благодійних фондів та міжнародних донорів
Водночас важливо, що розвиток соціального житла в Україні сьогодні відбувається не лише "згори", через державні програми та урядові рішення, а й "знизу" – через ініціативи громад, благодійних фондів та міжнародних партнерів. Саме така синергія держави, місцевого самоврядування та громадянського сектору формує нову модель житлової політики.
Одним із показових прикладів є діяльність Благодійного фонду "Житло для ВПО" під керівництвом Ольги Соловей. Фонд реалізує модель, яка вже давно працює в європейських країнах: громада передає в користування занедбані або невикористовувані будівлі комунальної власності, а міжнародні донори фінансують їхню реконструкцію під сучасне соціальне житло для внутрішньо переміщених осіб. Після завершення робіт об'єкти залишаються на балансі громади та використовуються як муніципальний житловий фонд.
Яскравим прикладом такого підходу став проєкт у селі Михайлівка-Рубежівка Ірпінської громади Київської області. Там закинутий гуртожиток було реконструйовано у сучасний Центр соціалізації для ВПО зі смартквартирами для 19 родин переселенців. Проєкт реалізували спільно фонд "Житло для ВПО", Ірпінська міська рада та польська девелоперська компанія Dom Development, яка надала фінансування у розмірі 2,5 млн злотих.
Особливо важливо, що ця модель не створює тимчасових модульних містечок, а формує повноцінний житловий фонд громади. Фактично йдеться про створення нового типу муніципального житла, яке може працювати десятиліттями та забезпечувати житлом різні соціальні категорії.
Ще одним показовим прикладом розвитку соціального житла "знизу" є ініціативи міжнародних благодійників та приватних меценатів. Найбільш відомим кейсом стало "Чудо-містечко Хансена" у Київській області – масштабний житловий проєкт для внутрішньо переміщених осіб, який фінансує американський бізнесмен і філантроп Делл Лой Хансен. У селі Колонщина Макарівської громади вже створено сучасне поселення для тисяч переселенців, які втратили житло через війну.
Проєкт включає не лише житлові будинки, а й повноцінне середовище для життя: соціальну інфраструктуру, громадські простори та програми підтримки мешканців. Частина будинків призначена для літніх людей, які втратили власні домівки через бойові дії. Загалом меценат інвестував у житлові та гуманітарні проєкти в Україні понад 140 млн доларів.
Безбар'єрність та інклюзія: нова філософія архітектури на прикладі екосистеми UNBROKEN
Ще одним важливим прикладом сучасного підходу до соціального житла є проєкти у Львові, реалізовані в межах реабілітаційної екосистеми UNBROKEN. Тут соціальне житло вже розглядається не лише як забезпечення базової потреби у житлі, а як частина інклюзивного міського простору для людей, які пережили травму війни. Для розробки проєкту було залучено відомого українського архітектора Юрій Дроздов та його архітектурне бюро. У Львові створюються сучасні безбар'єрні житлові будинки для пацієнтів центру UNBROKEN, ветеранів та людей, які проходять фізичну й психологічну реабілітацію. Архітектура цих об'єктів базується на принципах доступності, людяності та інтеграції в міське середовище.
Цей приклад є особливо важливим для України, адже демонструє нову філософію соціального житла: воно має не ізолювати людину, а навпаки – допомагати повернутися до повноцінного життя, роботи та взаємодії з суспільством. Саме такий підхід давно використовується у провідних європейських країнах, де соціальне житло є елементом політики гідності та соціальної інтеграції, а не лише механізмом тимчасової допомоги.
Уникнення помилок ЄС: як запобігти створенню депресивних районів
Разом із тим Україні важливо врахувати і європейські помилки. Надмірна концентрація соціального житла в окремих районах нерідко призводила до формування депресивних кварталів та соціальної ізоляції. Саме тому сучасні європейські моделі передбачають змішану забудову, інтеграцію соціального житла у міське середовище та розвиток громадської інфраструктури.
Соціальне житло сьогодні – це вже не лише питання квадратних метрів. Це питання економіки, демографії, безпеки та повернення людей в Україну. Без створення доступного житла буде неможливо забезпечити ані повоєнне відновлення, ані стабільний розвиток громад.
Водночас український досвід уже демонструє важливу тенденцію: нова житлова політика формується не лише державою, а спільними зусиллями громад, благодійних фондів, міжнародних партнерів та соціально відповідального бізнесу. Саме така багаторівнева модель – коли ініціатива рухається і "згори", і "знизу" – може стати основою ефективної системи соціального житла європейського типу.
Соціальне житло має перестати бути виключно кризовою реакцією на війну. Воно повинно стати одним із базових елементів нової української державності та повоєнного відновлення країни.
Авторка матеріалу: Юлія Двораковська – засновниця та CEO CBM Forum, викладачка Kyiv School of Development, афілійована членкиня Interstate Consultants Engineers Guild (ICEG)
Друзі, підписуйтеся на "5 канал" у Telegram. Хвилина – і ви в курсі подій. Також стежте за нами у мережі WhatsApp. Для англомовної аудиторії маємо WhatsApp англійською.