Новая жилищная политика Украины: почему прежняя модель более не функционирует
Тема социального жилья в Украине сегодня выходит далеко за рамки классической социальной политики. В условиях войны, масштабной внутренней миграции и предстоящего послевоенного восстановления жилищная политика становится одним из ключевых элементов государственной стратегии развития. Речь идет не только об обеспечении жильем внутренне перемещенных лиц, но и о создании условий для возвращения граждан из-за рубежа, поддержке ветеранов, молодых специалистов, работников критической инфраструктуры и молодых семей.
Украина фактически впервые за годы независимости начинает формировать системный подход к социальному и муниципальному жилью. И это является чрезвычайно важным шагом, поскольку предыдущая модель жилищной политики базировалась преимущественно на приватизации и точечных программах поддержки. По состоянию на сегодня около 98% жилищного фонда находится в частной собственности, тогда как фонд социального жилья является критически малым.
Европейский опыт: социальное жилье как долгосрочная инфраструктура государства
В то же время европейские страны давно рассматривают социальное жилье не как временную льготу, а как полноценную инфраструктуру государства. В Нидерландах, Австрии, Дании или Франции муниципальные и кооперативные операторы жилья обеспечивают доступную аренду для миллионов граждан. Такие модели позволяют стабилизировать рынок недвижимости, поддерживать мобильность рабочей силы и обеспечивать социальную интеграцию.
Именно поэтому для Украины чрезвычайно важно не просто строить новые квартиры, а формировать новую институциональную модель управления жильем. Одним из наиболее перспективных направлений является создание операторов доступного жилья, концепция которых уже заложена в проекте Закона Украины "Об основных принципах жилищной политики". Законопроект предусматривает появление специализированных предприятий и организаций, которые будут заниматься строительством, эксплуатацией и управлением фондом доступного жилья.
Фактически речь идет об имплементации европейского подхода, где жилье рассматривается как долгосрочный инфраструктурный актив общины. Это позволяет избежать хаотичной застройки и создает прозрачный механизм управления жилищными фондами.
Кейс Мариупольского квартала в Белой Церкви
Отдельного внимания заслуживает пилотный проект строительства муниципального жилья для мариупольцев в Белой Церкви. Именно этот проект стал флагманом новой государственной политики в сфере социального жилья. Правительство Украины утвердило специальное постановление о реализации экспериментального проекта обеспечения жильем внутренне перемещенных лиц из Мариупольской общины.
Проект предусматривает строительство полноценного жилого квартала на 1000 квартир для более чем 3000 переселенцев. Комплекс будет включать 16 домов с готовым ремонтом, мебелью и необходимой инфраструктурой. При этом жилье будет оставаться в собственности общины и предоставляться на условиях социальной аренды.
Важно, что этот кейс уже формирует новую юридическую среду для развития социального жилья в Украине. Под реализацию проекта были приняты отдельные правительственные решения, а сама модель фактически тестирует будущую систему муниципального жилищного фонда. Это означает, что Украина постепенно переходит от разовых гуманитарных решений к созданию устойчивой жилищной политики.
Синергия "снизу": роль благотворительных фондов и международных доноров
В то же время важно, что развитие социального жилья в Украине сегодня происходит не только "сверху", через государственные программы и правительственные решения, но и "снизу" – через инициативы общин, благотворительных фондов и международных партнеров. Именно такая синергия государства, местного самоуправления и гражданского сектора формирует новую модель жилищной политики.
Одним из показательных примеров является деятельность Благотворительного фонда "Жилье для ВПЛ" под руководством Ольги Соловей. Фонд реализует модель, которая уже давно работает в европейских странах: община передает в пользование заброшенные или неиспользуемые здания коммунальной собственности, а международные доноры финансируют их реконструкцию под современное социальное жилье для внутренне перемещенных лиц. После завершения работ объекты остаются на балансе общины и используются как муниципальный жилищный фонд.
Ярким примером такого подхода стал проект в селе Михайловка-Рубежовка Ирпенской общины Киевской области. Там заброшенное общежитие было реконструировано в современный Центр социализации для ВПЛ со смарт-квартирами для 19 семей переселенцев. Проект реализовали совместно фонд "Жилье для ВПЛ", Ирпенский городской совет и польская девелоперская компания Dom Development, которая предоставила финансирование в размере 2,5 млн злотых.
Особенно важно, что эта модель не создает временных модульных городков, а формирует полноценный жилищный фонд общины. Фактически речь идет о создании нового типа муниципального жилья, которое может работать десятилетиями и обеспечивать жильем различные социальные категории.
Еще одним показательным примером развития социального жилья "снизу" являются инициативы международных благотворителей и частных меценатов. Наиболее известным кейсом стал "Чудо-городок Хансена" в Киевской области – масштабный жилищный проект для внутренне перемещенных лиц, который финансирует американский бизнесмен и филантроп Делл Лой Хансен. В селе Колонщина Макаровской общины уже создано современное поселение для тысяч переселенцев, потерявших жилье из-за войны.
Проект включает не только жилые дома, но и полноценную среду для жизни: социальную инфраструктуру, общественные пространства и программы поддержки жителей. Часть домов предназначена для пожилых людей, потерявших собственные дома из-за боевых действий. В общей сложности меценат инвестировал в жилищные и гуманитарные проекты в Украине более 140 млн долларов.
Безбарьерность и инклюзия: новая философия архитектуры на примере экосистемы UNBROKEN
Еще одним важным примером современного подхода к социальному жилью являются проекты во Львове, реализованные в рамках реабилитационной экосистемы UNBROKEN. Здесь социальное жилье уже рассматривается не только как обеспечение базовой потребности в жилье, а как часть инклюзивного городского пространства для людей, переживших травму войны. Для разработки проекта был привлечен известный украинский архитектор Юрий Дроздов и его архитектурное бюро. Во Львове создаются современные безбарьерные жилые дома для пациентов центра UNBROKEN, ветеранов и людей, проходящих физическую и психологическую реабилитацию. Архитектура этих объектов базируется на принципах доступности, человечности и интеграции в городскую среду.
Этот пример особенно важен для Украины, ведь демонстрирует новую философию социального жилья: оно должно не изолировать человека, а наоборот – помогать вернуться к полноценной жизни, работе и взаимодействию с обществом. Именно такой подход давно используется в ведущих европейских странах, где социальное жилье является элементом политики достоинства и социальной интеграции, а не только механизмом временной помощи.
Избежание ошибок ЕС: как предотвратить создание депрессивных районов
Вместе с тем Украине важно учесть и европейские ошибки. Чрезмерная концентрация социального жилья в отдельных районах нередко приводила к формированию депрессивных кварталов и социальной изоляции. Именно поэтому современные европейские модели предусматривают смешанную застройку, интеграцию социального жилья в городскую среду и развитие общественной инфраструктуры.
Социальное жилье сегодня – это уже не только вопрос квадратных метров. Это вопрос экономики, демографии, безопасности и возвращения людей в Украину. Без создания доступного жилья будет невозможно обеспечить ни послевоенное восстановление, ни стабильное развитие общин.
В то же время украинский опыт уже демонстрирует важную тенденцию: новая жилищная политика формируется не только государством, а совместными усилиями общин, благотворительных фондов, международных партнеров и социально ответственного бизнеса. Именно такая многоуровневая модель – когда инициатива движется и "сверху", и "снизу" – может стать основой эффективной системы социального жилья европейского типа.
Социальное жилье должно перестать быть исключительно кризисной реакцией на войну. Оно должно стать одним из базовых элементов новой украинской государственности и послевоенного восстановления страны.
Автор материала: Юлия Двораковская – основательница и CEO CBM Forum, преподавательница Kyiv School of Development, аффилированный член Interstate Consultants Engineers Guild (ICEG)
Уважаемые коллеги, подписывайтесь на "5 канал" в Telegram. Минута – и вы в курсе событий. Также следите за нами в сети WhatsApp. Для англоязычной аудитории доступен WhatsApp на английском языке.