Переоформлення нерухомості у нотаріуса

Секрети переоформлення нерухомості у нотаріуса

realexpert.ua

Все, що вам потрібно знати про оформлення продажу нерухомості

1. Які документи потрібні для продажу нерухомості

Як відомо, переоформленням нерухомості займаються нотаріуси. Якщо ви хочете продати, подарувати, обміняти своє майно або вступити до прав спадщини, вам потрібно звернутися до нотаріальної контори.

Якщо ви раніше не стикалися або рідко коли стикалися з подібними процедурами, у вас неодмінно виникне безліч питань. Дуже важливо розібратися в них заздалегідь, оскільки це дозволить ухвалити на всіх етапах переоформлення правильні рішення і при цьому суттєво заощадити. Напевно, все в курсі справи, що будь-яка операція щодо зміни права власності на нерухоме майно спричиняє значні витрати у вигляді сплати податків та інших обов'язкових платежів, послуг нотаріусів, оцінювачів та часто ріелторів.

У цій статті використано інформацію з сайту експертно-оцінної фірми "Реал Експерт" (https://realexpert.ua), а під час викладу матеріалу проставлено посилання на сторінки з більш детальною додатковою інформацією.

1.1. Право власності

Основним документом під час продажу нерухомості у нотаріуса є "право власності". Тобто документ, який підтверджує, що майно належить тій чи іншій особі. Залежно від того, яким чином придбалася квартира, будинок, земля або гараж, документ, що встановлює право, може бути:

  • Договір купівлі-продажу. Якщо ви свого часу купили нерухомість, нотаріус тоді оформляв договір купівлі-продажу. І тут саме він є правовстановлюючим документом.
  • Договір дарування. Якщо майно вам подарували, то тепер ви ним володієте на підставі договору дарування. Основна відмінність цього договору від купівлі-продажу в тому, що подароване майно належить лише тому, хто обдаровується, навіть якщо він одружений. І за можливого поділу майна при розлученні така нерухомість не ділиться між колишнім подружжям, оскільки вважається особистим майном.
  • Свідоцтво про право власності. Такі документи були поширені 10-20 років тому. І видавалися найчастіше при приватизації квартир або купівлі житла в новобудовах.
  • Свідоцтво про право на спадщину. Залежно від того, як було проведено процедуру набуття спадщини, можуть бути за заповітом або законом (між родичами без заповіту).
  • Вирок суду. Такий вид документа, що правовстановлює, зустрічається нечасто. Проте все ж таки має місце у разі, якщо власність на майно з'явилося в ході завершення судового процесу. Найчастіше такі документи можна побачити під час переоформлення нежитлових приміщень, будівель або будівель. Зокрема тих, що купувалися у ході приватизації державного майна.
  • Витяг із реєстру прав власності на нерухоме майно. Сучасний вид правовстановлюючого документа. Але в ньому все одно вказується основний документ із вище перерахованих, на підставі якого пройшла реєстрація права власності.

Крім зазначених вище документів, бувають і різноманітні "екзотичні" випадки, особливо коли документи видано у 1990-х роках або раніше. Але таких видів документів мало, тому ця інформація не становить інтересу для більшості громадян.

Переоформлення нерухомості у нотаріуса
Переоформлення нерухомості у нотаріуса
Фото: ocenka.ua

1.2. Технічний паспорт БТІ

Крім документа про право власності, нотаріус може попросити так званий технічний паспорт БТІ на об'єкт нерухомості. У техпаспорті вказуються основні характеристики самого приміщення (наприклад, квартири), а також будівлі, де розташоване це приміщення.

Оскільки ми згадали про приміщення, то хочеться внести в текст ремарку. Багато хто плутає поняття "приміщення" та "будівлю". Приміщення – це частина будівлі, вона може бути вбудована або прибудована. Але не може бути "приміщення, що окремо стоїть". Коли ми обговорюємо такий документ як технічний паспорт, дуже важливо розуміти цю різницю. Наприклад, квартиру можна розглядати як вбудоване житлове приміщення у багатоповерховому будинку.

Навіщо нотаріусу технічний паспорт? Справа в тому, що за останні двадцять років методика розрахунку загальної площі, зокрема, квартир змінювалася кілька разів. Основна відмінність – це коефіцієнт обліку площі балкона чи лоджії у загальній площі квартири. Тому, якщо ваші документи, що встановлюють право, видавалися досить давно, висока ймовірність, що в новому технічному паспорті загальна площа хоч і незначно, але може змінитися.

Ще раз повторимо, що техпаспорт містить інформацію не тільки про саму квартиру, а й будинок, де вона розташована. Основними розділами (сторінками) цього документа є:

  1. Титул. Тут слід звернути увагу на одну особливість. На титул вказується власник або замовник виготовлення документа. Проте техпаспорт не є документом, що правовстановлює, він лише містить характеристики нерухомості. Тому при зміні власника майна не потрібно замовляти виготовлення нового паспорта на квартиру тільки для того, щоб на титульній сторінці змінився замовник.
  2. План. Більшість людей впевнені, що весь сенс техпаспорту полягає у тому, щоб відобразити планування приміщення. Однак, як бачимо, план є лише частиною основного документа. На плануванні кожне приміщення (наприклад, кімната, кухня, коридор, санвузол) відмічені цифрами. А на наступній сторінці, яка називається "експлікація", ці цифри розшифровуються.
  3. Експлікація. Є доповненням до плану. На цій сторінці перераховані всі приміщення об'єкту нерухомості із зазначенням їхньої площі та типу (для квартири – житлова або додаткова площа).
  4. Оцінний акт. Дуже важливий розділ, на який мало хто звертає увагу. Тут зібрано інформацію про будівлю, в якій розташована квартира чи інше приміщення. Вказується рік будівництва, матеріали основних конструктивних елементів (фундамент, стіни, перекриття, дах), наявність підключених до будинку інженерних комунікацій (електрика водопровід, каналізація, газопостачання) та систем (ліфт).

Важливо знати, що технічний паспорт часто не є обов'язковим документом для продажу нерухомості. Докладніше про те, в яких випадках при переоформленні нерухомості можна обійтися без техпаспорта, ви можете дізнатися тут. Чи не зайвим буде уточнити у нотаріуса, чи потрібен цей документ саме у вашому випадку. І в такий спосіб уникнути зайвих невиправданих витрат.

Третім документом після права власності та технічного паспорта є звіт про оцінну вартість або простіше оцінка нерухомості. Що це таке та навіщо потрібно?

Переоформлення нерухомості у нотаріуса
Переоформлення нерухомості у нотаріуса
Фото: realexpert.ua

2. Навіщо нотаріус вимагає експертну оцінку

Крім того, що нотаріус складає, засвідчує документи та вносить до реєстрів інформацію про зміну права власності на нерухоме майно, до його функцій також входить і розрахунок необхідних податків та обов'язкових платежів. До таких витрат належать:

  1. Податок на прибуток. Для громадян України становить найчастіше від 0 до 5%, крім випадків трьох і більше продажів нерухомості протягом календарного року. Ставка податку залежить від типу нерухомості (житлова чи нежитлова), виду операції (продаж, дарування, спадок) та терміну володіння майном (менше або більше трьох років).
  2. Військовий збір. Складає 1,5% крім випадків дарування чи одержання спадщини найближчими родичами.
  3. Пенсійний фонд. Розмір цього обов'язкового платежу під час продажу нерухомості 1%, при даруванні чи вступі у спадок податок до ПФ не стягується.

Детальніше про податки при продажі, даруванні, спадщині нерухомості в Україні читайте тут.

Із відсотками загалом усе зрозуміло, але від якої суми вони розраховуються?

2.1. Від якої суми сплачують податки

Здавалося б, просто. Продавець та покупець домовилися про ціну квартири, наприклад, у 1 млн грн. Нотаріус вказує цю суму в договорі купівлі-продажу та від неї вважає всі податки. Однак на практиці це не працює. Така схема оформлення практикувалася понад 10 років тому, коли експертна оцінка нерухомості була обов'язкової під час її продажу.

Це призводило до того, що продавці та покупці домовлялися занижувати ціну майна у договорах, щоб платити якнайменше податків. Тому на законодавчому рівні було прийнято нові правила, за яких у договорах фігурують дві цифри: заявлена сторонами ціна продажу та оцінна вартість нерухомості. При цьому всі податки сплачують із більшого з цих двох значень. Таким чином, держава бореться з недоплатою податків.

Переоформлення нерухомості у нотаріуса
Переоформлення нерухомості у нотаріуса
Фото: ocenka.ua

3. Як заощадити на оцінці нерухомості

Вже кілька років на сайті Фонду державного майна України працює сервіс безкоштовної автоматичної оцінки нерухомості. Для того, щоб отримати довідку про оцінну вартість, достатньо за допомогою електронно-цифрового підпису увійти в систему та ввести параметри нерухомості.

Спочатку сервіс часто видавав абсолютно неадекватні значення вартості. Однак, потрібно віддати належне програмістам ФДМУ, нині в більшості випадків результат за типовими об'єктами часто справді наближений до реальної ринкової вартості майна.

Але що робити, якщо оцінна вартість у реєстрі занадто висока, тобто помилка роботи програми? У цьому випадку ви можете звернутись до незалежних оцінювачів, які розрахують реальну вартість вашої нерухомості.

Звичайно, ніхто не хоче платити зайві гроші за послугу, яку можна отримати в іншому місці безкоштовно. Але, з іншого боку, заплатити явно несправедливу завищену суму податків теж таке задоволення. Ціни на оціночні послуги з визначення вартості квартир, земельних ділянок, житлових будинків чи гаражів наразі становлять близько 1000 грн.

Ми впевнені, що інформація, написана в цій статті, допоможе вам підійти до питання переоформлення нерухомості грамотніше. І не платити зайвого там, де легко можна заощадити.

Теги:

ПРОКОМЕНТУЙТЕ