Все, что вам нужно знать об оформлении продажи недвижимости

1. Какие документы нужны для продажи недвижимости

Все знают, что переоформлением недвижимости занимаются нотариусы. Если вы хотите продать, подарить, обменять своё имущество или вступить в права наследства, вам нужно обратиться в нотариальную контору.

Если вы раньше не сталкивались или редко сталкивались с подобными процедурами, у вас непременно возникнет огромное количество вопросов. Очень важно разобраться в них заранее, так как это позволит принять на всех этапах переоформления правильные решения и при этом существенно сэкономить. Наверное, все в курсе дела, что любая операция по изменению права собственности на недвижимое имущество влечёт за собой значительные расходы в виде оплаты налогов и прочих обязательных платежей, услуг нотариусов, оценщиков и часто риелторов.

В этой статье использована информация из сайта экспертно-оценочной фирмы "Реал Эксперт" (https://realexpert.ua), а по ходу изложения материала проставлены ссылки на страницы с более подробной дополнительной информацией.

1.1. Право собственности

Основным документом при продаже недвижимости у нотариуса является "право собственности". То есть документ, подтверждающий, что имущество принадлежит тому или иному лицу. В зависимости от того, каким образом приобреталась квартира, дом, земля или гараж, правоустанавливающий документ может быть:

• Договор купли-продажи. Если вы в своё время купили недвижимость, нотариус тогда оформлял договор купли-продажи. В этом случае именно он является право устанавливающим документом.
• Договор дарения. Если имущество вам подарили, значит теперь вы им владеете на основании договора дарения. Основное отличие этого договора от купли-продажи в том, что подаренное имущество принадлежит только одариваемому, даже если он состоит в браке. И при возможном разделе имущества при разводе такая недвижимость не делится между бывшими супругами, поскольку считается личным имуществом.
• Свидетельство о праве собственности. Такие документы были распространены лет 10-20 назад. И выдавались чаще всего при приватизации квартир либо при покупке жилья в новостройках.
• Свидетельство о праве на наследство. В зависимости от того, как была проведена процедура вступления в наследство, могут быть по завещанию или по закону (между родственниками без завещания).
• Решение суда. Такой вид правоустанавливающего документа встречается нечасто. Однако всё же имеет место в случае, если собственность на имущество появилось в ходе завершения судебного процесса. Чаще всего такие документы можно увидеть при переоформлении нежилых помещений, зданий или строений. В частности тех, которые приобретались в ходе приватизации государственного имущества.
• Вытяг из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Современный вид правоустанавливающего документа. Но в нём всё равно указывается основной документ из перечисленных выше, на основании которого прошла регистрация права собственности.

Кроме указанных выше документов, бывают и разнообразные "экзотические" случаи, особенно когда документы выданы в 1990х годах или раньше. Но таких видов документов мало, поэтому эта информация не представляет интереса для большинства граждан.

1.2. Технический паспорт БТИ

Кроме документа о праве собственности нотариус может попросить так называемый технический паспорт БТИ на объект недвижимости. В техпаспорте указываются основные характеристики самого помещения (например, квартиры), а также здания, в котором расположено это помещение.

Поскольку мы упомянули о помещениях, хочется внести в текст ремарку. Многие путают понятия "помещение" и "здание". Помещение – это часть здания, оно может быть встроенное или пристроенное. Но не может быть "отдельно стоящее помещение". Когда мы обсуждаем такой документ, как технический паспорт, очень важно понимать эту разницу. Например, квартиру можно рассматривать как встроенное жилое помещение в многоэтажном здании.

Зачем нотариусу технический паспорт? Дело в том, что за последние двадцать лет методика расчета общей площади в частности квартир менялась несколько раз. Основное отличие – это коэффициент учёта площади балкона или лоджии в общей площади квартиры. Поэтому, если ваши правоустанавливающие документы выдавались достаточно давно, высока вероятность, что в новом техническом паспорте общая площадь хоть и незначительно, но может измениться.

Еще раз повторим, что техпаспорт содержит информацию не только о самой квартире, но и доме, где она расположена. Основными разделами (страницами) этого документа являются:

1. Титул. Здесь нужно обратить внимание на одну особенность. На титуле указывается собственник или заказчик изготовления документа. Однако техпаспорт не является правоустанавливающим документом, он лишь содержит характеристики недвижимости. Поэтому при смене собственника имущества не нужно заказывать изготовление нового паспорта на квартиру только для того, чтобы не титульной странице поменялся заказчик.
2. План. Большинство людей уверены, что весь смысл техпаспорта заключается в том, чтобы отобразить планировку помещения. Однако, как мы видим, план является только частью основного документа. На планировке каждое помещение (например, комната, кухня, коридор, санузел) отмечены цифрами. А на следующей странице, которая называется "экспликация" эти цифры расшифровываются.
3. Экспликация. Является дополнением к плану. На этой странице перечислены все помещения объекта недвижимости с указанием их площади и типа (для квартиры – жилая или дополнительная площадь).
4. Оценочный акт. Очень важный раздел, на который мало кто обращает внимание. Здесь собрана информация о здании, в котором расположена квартира или другое помещение. Указывается год постройки, материалы основных конструктивных элементов (фундамент, стены, перекрытия, крыша), наличие подключенных к дому инженерных коммуникаций (электричество водопровод, канализация, газоснабжение) и систем (лифт).

Важно знать, что технический паспорт часто не является обязательным документом при продаже недвижимости. Подробнее о том, в каких случаях при переоформлении недвижимости можно обойтись без техпаспорта, вы можете узнать здесь. Не лишним будет уточнить у нотариуса, нужен ли этот документ именно в вашем случае. И таким образом избежать лишних неоправданных расходов.

Третьим документом после права собственности и технического паспорта является отчет об оценочной стоимости или проще – оценка недвижимости. Что это такое и зачем нужно?

2. Зачем нотариус требует экспертную оценку

Помимо того, что нотариус составляет, заверяет документы и вносит в реестры информацию о смене права собственности на недвижимое имущество, в его функции также входит и расчет необходимых налогов и обязательных платежей. К таким затратам относятся:

1. Подоходный налог. Для граждан Украины составляет чаще всего от 0 до 5% кроме случаев трёх и более продаж недвижимости на протяжении календарного года. Ставка налога зависит от типа недвижимости (жилая или нежилая), вида операции (продажа, дарение, наследство) и срока владения имуществом (менее или более трёх лет).
2. Военный сбор. Составляет 1,5% кроме случаев дарения или получения наследства ближайшими родственниками.
3. Пенсионный фонд. Размер этого обязательного платежа при продаже недвижимости 1%, при дарении или вступлении в наследство налог в ПФ не взимается.

Более подробно о налогах при продаже, дарении, наследстве недвижимости в Украине читайте здесь.

С процентами в целом всё понятно, но от какой суммы они рассчитываются?

2.1. От какой суммы платят налоги

Казалось бы, всё просто. Продавец и покупатель договорились о цене квартиры, например, в 1 млн грн. Нотариус указывает эту сумму в договоре купли-продажи и от неё считает все налоги. Однако, на практике это не работает. Такая схема оформления практиковалась более 10 лет назад, когда экспертная оценка недвижимости не была обязательной при её продаже.

Это приводило к тому, что продавцы и покупатели договаривались занижать цену имущества в договорах, чтобы платить как можно меньше налогов. Поэтому на законодательном уровне были приняты новые правила, при которых в договорах фигурируют две цифры: заявленная сторонами цена продажи и оценочная стоимость недвижимости. При этом все налоги платят с большего из этих двух значений. Таким образом государство борется с недоплатой налогов.

3. Как сэкономить на оценке недвижимости

Уже несколько лет на сайте Фонда государственного имущества Украины работает сервис бесплатной автоматической оценки недвижимости. Для того, чтобы получить справку об оценочной стоимости достаточно при помощи электронно-цифровой подписи войти в систему и ввести параметры недвижимости.

Первое время сервис часто выдавал абсолютно неадекватные значения стоимости. Однако, нужно отдать должное программистам ФГИУ, в настоящее время в большинстве случаев результат по типовым объектам часто действительно приближен к реальной рыночной стоимости имущества.

Но что делать, если оценочная стоимость в реестре слишком высокая, то есть налицо ошибка работы программы? В этом случае вы можете обратиться к независимым оценщикам, которые рассчитают реальную стоимость вашей недвижимости.

Конечно, никто не хочет платить лишние деньги за услугу, которую в другом месте можно получить бесплатно. Но, с другой стороны, заплатить явно несправедливую завышенную сумму налогов тоже такое себе удовольствие. Цены на оценочные услуги по определению стоимости квартир, земельных участков, жилых домов или гаражей сейчас составляют около 1000 грн.

Мы уверены, что информация, написанная в этой статье, поможет вам подойти к вопросу переоформления недвижимости более грамотно. И не платить лишнего там, где легко можно сэкономить.