Чернозем – уже товар. 1 июля Украина открыла рынок земли. Теперь все наделы сельхозназначения, а это почти 70% территории, можно легально покупать и продавать. Выставить участки на продажу теперь могут почти 7 млн частных собственников, которым принадлежит 27,6 млн гектаров сельхозземли. И чиновники уже посчитали рыночные цены. В среднем один гектар в Украине обойдется примерно в 50 тыс. грн и цена ежегодно будет расти. Процентов на 10. Желающих расстаться со своей собственностью, конечно, пока немного. Говорят: для полноценного запуска рынка надо минимум полгода. Сравнивают ситуацию с покупкой квартиры, когда будущий владелец ощупывает каждую стену.
Мы на этой неделе общались с крестьянами. Готовы ли они продавать свою землю? Чиновники же предостерегают: мошенники уже придумывают, как обмануть украинцев. Две схемы уже известны: землю будут скупать через родственников и подставных лиц, чтобы обойти ограничения. А еще будут подделывать документы, и у земельного надела может внезапно появиться несколько собственников. Поэтому будьте очень осмотрительны. Об этом – в сюжете "Итогов недели".
О нем громко спорили в Верховной Раде. "За" и "против" выступали с тракторами. Но рынок земли в конце заработал. 30 лет пашню в Украине продавать было нельзя. И вот 1 июля запрет сняли. Мы поехали в села спрашивать людей, знают ли они, что земля – уже товар.
Село Мокрец, Броварской район Киевской области. На доске объявлений уже висит открытка "Куплю землю". Хотя трубки от потенциальных продавцов не берут. Большинство крестьян здесь имеют паи – собственные или родителей, работавших в колхозах. Сдают их в аренду крупным агропредприятиям. Из центра общины приезжают землеустроители.
"У нас бывает землеустроитель два раза в неделю. Они людям рассказывают, как правильно оформить документы, как оформлены паи, занесены ли в Единый государственный реестр", – рассказала староста Мокрецкого старостинского округа Галина Чернышева.
Под мораторием были участки семи миллионов украинцев. Теперь все они получили право полностью распоряжаться своими наделами. Но продавать, конечно, не обязаны. От аренды пая получают более 10 тыс. грн в год. Сетуют, что почвы здесь не самые лучшие – песок и торф.
Тем временем министры в Киеве щеголяют запуском рынка земли и успокаивают: меньше прав у крестьян не станет.
"Права собственников земельных участков не стали никоим образом менее защищены", – заявил министр юстиции Денис Малюська.
Но главный вопрос для людей сейчас: как не продешевить. Сколько просить за землю, владелицы паев собрались спросить у старосты. Большинство имеет по два надела, да продать готовы разве что один.
Дороже свои паи оценивают в селе гороховое. Это уже на юге Киевской области, Кагарлыкский район. От аренды получают по 17 тыс., так задешево не отдадут.
А вот купить у людей землю пока могут только физические лица. Сейчас аренда устраивает Петра, который имеет родительский пай возле села Мошны в Черкасской области. Он один из шестисот пайщиков у этого фермера. В его хозяйстве чуть более 1000 гектаров. Закон дает ему преимущественное право приобрести паи, если кто-то из крестьян свой участок решит продавать. Но пока это невозможно. Покупать землю ему как юридическому лицу по тому же закону можно будет лишь через 3 года.
Стоимость гектара земли будет отличаться в каждой области. Все зависит от местоположения, размера участка одним куском, нет ли рядом вредных заводов, насколько истощена земля и каково качество почвы. Например, черноземы центра и юга дороже, а земля с песком, как в Киевской области, дешевле. Цену должен установить сам рынок, говорят в Минагро. Но она должна быть не ниже нормативной денежной оценки. Это себестоимость земли, которую посчитало государство. Средняя стоимость в Украине-28 тысяч. Самая дешевая-во Львовской области, самая дорогая, более 33 тыс. за гектар – как раз в Черкасской области, потому что плодородные черноземы.
"Но это нормативная денежная оценка, ее нельзя считать рыночной", – отметил директор общества "Агротехсервис" Игорь Крапивник.
Сделки купли-продажи будут оформлять нотариусы. Инструкцию увидели две недели назад. Но в ней много пробелов.
"У нас реестр учета недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, который мы можем проверить, он только с 2013 года, и там не вся земля занесена", – отметила частный нотариус Евгения Аверина.
Купить землю за наличные не удастся, только через банковские счета. Операции будет контролировать финансовый мониторинг. Нотариусы должны проверить продавца и покупателя. Нельзя по закону более чем 100 гектаров одному человеку. А вот что делать, если физическое лицо имеет процент собственности в агрохолдинге, у которого есть участки, разъяснений пока нет. В министерстве убеждают: нотариусы еще слишком осторожны.
"Кто-то уже оформляет документы, кто-то еще изучает. Это их профессиональный выбор. Но сама инфраструктура уже создана", – уточнил Малюська.
Инфраструктура – это три реестра: прав на недвижимое имущество, реестр ФЛП и юридических лиц и кадастр. Первые две базы контролирует Минюст– там относительный порядок. А вот в кадастре хаос, говорят землеустроители.
"Госгеокадастр немного не справляется со своей работой, очень много информации внесено с
ошибками. Есть кадастровый номер, но при поиске на карте выдает такое сообщение: информации не найдено", – рассказал эксперт по землеустройству, директор ООО "Земельные решения" Евгений Гаврилюк.
Чиновники пробелы признают, но просят людей самостоятельно проверить регистрацию своей земли, даже если продавать ее не планируют.
"Надо обратиться к землеустроителям по месту расположения земельного участка. Геодезист выедет, замерит участок, передаст землеустроителю. Он разработает техническую документацию на присвоение кадастрового номера, установление границ земельного участка", – пояснил Гаврилюк.
Министр агрополитики прогнозирует, что рынок земли полноценно заработает через полгода после запуска. Продавцы за это время приценятся. А активную покупку и продажу земли ожидают уже в следующем году. Но желающим советуют с продажей не спешить, потому что со временем земля только подорожает.
"Опыт европейских стран показывает, что стоимость земли растет на 7-10% ежегодно. К 2024 году она будет минимум на 30% дороже. Я бы порекомендовал гражданам Украины сдавать ее пока что в аренду", – отметил министр аграрной политики и продовольствия Украины Роман Лещенко.
Тогда на рынок выйдут юридические лица – фермерские хозяйства и агрохолдинги. Экономисты предполагают, что именно они и зададут высокую цену для крестьянских паев.
"Агропредприятия где-то до 20% земельного банка, которые есть в аренде, будут пытаться выкупить, чтобы обезопасить свою бизнес-модель", – добавил Нивьевский.
Пока же открытие рынка должно вывести земельные операции из тени и сделать ревизию украинской пашни. А это 70% всего земельного фонда государства. Налоги с проданного чернозема будут получать общины, что поможет возродить заброшенные села, если эти средства будут вкладывать в дороги и рабочие места.
Мария Писаренко, Александр Степанов, Ольга Сошенко, "Итоги недели"